Mais au final, pourquoi faut-il absolument éviter de confondre rendement et rentabilité ?
Bien maîtriser la différence entre les deux mesures est fondamental pour gérer ses investissements.
Au cours de nombreuses discussions, il est apparu une confusion fréquente entre rendement et rentabilité. La distinction entre les deux est pourtant fondamentale car elle permet d’analyser un investissement (et de comparer avec d’autres) en prenant en compte l’ensemble de ses composantes et d’éviter de tirer des conclusions hâtives sur certains investissements.
Focus de la newsletter aujourd’hui sur cette thématique pour ne plus faire d’erreur d’analyse et de compréhension !
Qu’est-ce qu’un rendement ? Une rentabilité ?
Vous allez parler de rendement lorsque vous allez vouloir estimer le rapport entre les revenus générés par votre investissement et le montant de celui-ci.
Ex : j’achète une action de l’entreprise X à 100 € et son dividende est de 5€ par an.
Le rendement est de 5%.
Vous allez parler de rentabilité lorsque vous allez prendre en compte l’ensemble de votre investissement : les revenus générés, les coûts liés et la revente (en moins-value ou plus-value).
Ainsi, l’action précédente a un rendement de 5% mais si son cours baisse et ne vaut plus de 80 € et que je la vends, j’ai matérialisé une moins-value de 20% (non compensée par les 5% de rendement).
Un actif à haut rendement (8-10%) peut donner lieu à une rentabilité finale faible.
Un actif à faible rendement (2-3%) peut donner lieu à une rentabilité finale élevée.
Prenons 3 types de marchés dans lesquels la distinction entre rendement et rentabilité a son importance.
Sur le marché immobilier
Schématiquement, en immobilier, vous allez calculer 3 types de rendements : le rendement brut (montant des loyers/montant de l’achat du bien), le rendement net (montant des loyers minorés des charges/montant de l’achat du bien) et le rendement net-net (montant des loyers minorés des charges et des impôts/montant de l’achat du bien).
Un investissement immobilier à haut rendement (avec les risques inhérents : vacance locative élevée, typologie particulière des locataires, démographie déclinante…) qui se revend en forte moins-value aura une rentabilité globale faible voire très mauvaise.
→ Ne pas se focaliser sur le rendement annuel mais sur l’ensemble du projet, un mix favorable entre rendement moyen + plus-value potentielle à la revente pour une rentabilité correcte du projet dans sa globalité.
Un investissement immobilier dit “patrimonial” dans une ville comme Paris et sauf anomalie de marché (forte décote à l’achat pour succession, gros travaux…) va se payer cher et avoir un rendement faible (revenus=loyers/charges) mais avec un potentiel élevé de valorisation et de plus-value à long terme permettant sur la durée de considérer une rentabilité élevée.
En immobilier (et cela s’applique à d’autres investissements également), il y a un indicateur plus pertinent que simplement le ratio loyers/charges pour estimer la pertinence globale du projet : le taux de rendement interne. Cet indicateur permet de prendre en compte les flux (entrées = loyers, sorties = charges…) mais aussi le prix de revente à terme. Et donc de juger un projet sur sa durée complète. Il porte ce nom mais renseigne bien sur la rentabilité globale du projet.
Il permet également de mesurer l’intérêt de réaliser un investissement locatif grâce à l’emprunt (plutôt qu’en 100% cash).
Sur le marché des obligations
Une obligation c’est comme un prêt que vous octroyez à une entité qui s’engage à vous redonner votre capital à l’échéance, majoré des intérêts prévus au contrat.
Le rendement c’est la rémunération que procure l’actif financier (ici l’obligation) à son détenteur (l’investisseur). Il s’agit pour une obligation, du coupon (=intérêt de l’obligation) versé à l’investisseur (à un rythme défini dans le contrat).
Prenons l’exemple d’une obligation achetée au pair, c’est-à-dire à 100% de sa valeur nominale (prix d’émission) et qui a un rendement prévu de 5%.
Si vous achetez cette même obligation pendant une phase de baisse sur les marchés, lorsqu’elle est “sous le pair” et qu’elle ne vaut plus de 80% de sa valeur nominale, vous augmentez le rendement de votre investissement (nouveau rendement de 6,25%).
Un investisseur qui, pour diverses raisons, n’est pas en capacité de garder l’obligation achetée jusqu’à son terme (moment où il doit récupérer le capital investi) et vend pendant une phase de baisse du prix de l’obligation sur les marchés, doit malheureusement matérialiser une moins-value, ce qui altère la rentabilité globale de son investissement alors même que le rendement passé pouvait être jugé intéressant.
Vous pouvez retrouver les concepts fondamentaux à maîtriser pour vos investissements et comprendre le langage de vos interlocuteurs, directement depuis chez vous : 2h de vidéos par module !
Sur le marché actions
Le rendement c’est la rémunération que procure l’actif financier (ici l’action) à son détenteur (l’investisseur). Il s’agit pour une action du dividende (partie des bénéfices pour les actionnaires de l’entreprise) versée à l’investisseur.
On prendre ici le cas le plus fréquent du versement en espèces du dividende.
Certaines entreprises versent des dividendes une fois par an, d’autres tous les 6 mois voire mensuellement (foncières cotées américaines par ex).
L’investisseur va calculer le taux de rendement : montant du dividende perçu / prix d’acquisition.
Ainsi, les sociétés qui versent des montants de dividendes qui augmentent chaque année permettent à un investisseur (toutes choses égales par ailleurs) d’augmenter le taux de rendement de son investissement.
Le prix d’acquisition est reflété en bourse par le prix de revient unitaire de l’action (PRU) dans le portefeuille de l’investisseur.
Et en bourse, on peut distinguer les entreprises qui ont des “actions à dividende” de celles dites de croissance qui versent peu de dividendes.
C’est le même principe qu’en immobilier : une action à dividende élevé comme Total (rendement élevé) peut à terme se revendre en moins-value (ou avec une faible augmentation du cours de l’action) comme un bien immobilier dans une zone “à risque”. Alors qu’une action de croissance (Google, Hermès…) à faible dividende (faible rendement) va pouvoir se revendre en forte plus-value.
Ex : Entre août 2019 et juin 2024 :
→ Le cours de Total est passé de 43 € à 61 € (+42%)
→ Le cours d’Hermès est passé de 618 € à 2112 € (+241%)
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